Por Dra. Jennifer Morete
A Incorporação Imobiliária sempre teve a sua importância reservada no desenvolvimento urbano das cidades, mas nos últimos anos tem despertado como nunca o interesse por parte daqueles que desejam empreender em algo novo ou até mesmo visando uma nova forma de investimento.
Apesar de ser um negócio potencialmente rentável, sabe-se que, por outro lado, exige uma dedicada organização e um alto investimento de recursos financeiros pelo incorporador, o que consequentemente torna o negócio muito mais sensível e arriscado para o empresário.
Quer dizer, não fosse a quantidade significativa de dinheiro alocado para fazer nascer um novo empreendimento e todas as obrigações previamente assumidas, a Lei n. 4.591/64 (legislação que dispõe sobre o Condomínio em edificações e as Incorporações Imobiliárias) estabelece uma série de deveres e responsabilidades que devem ser assumidas pelo incorporador diante especialmente do adquirente da unidade autônoma.
Ao passo disso, contudo, também se revela fundamental que este incorporador esteja devidamente esclarecido sobre os seus direitos dentro de uma incorporação imobiliária, o que deve ajudá-lo no planejamento estratégico.
Então, se você é um incorporador, fique atento aos principais direitos elencados pela Lei n. 4.591/64:
- Desistir do Empreendimento:
A Lei n. 4.591/64, em seu artigo 34, autoriza que o incorporador denuncie, ou mais claramente dizendo, desista do empreendimento, desde que o faça em até no máximo 180 dias após o registro do memorial de incorporação no cartório de Registro de Imóveis competente.
O chamado “prazo de carência” permite ao incorporador que avalie especialmente a receptividade do empreendimento no mercado imobiliário, de modo a compreender se será de fato um negócio lucrativo, ou, ainda, verifique se a construção será viabilizada tecnicamente.
É uma excelente alternativa para as incorporadoras que desejam se resguardar quanto aos eventos futuros que poderão comprometer a entrega das unidades imobiliárias negociadas.
No entanto, o mesmo artigo 34 anuncia que a previsão deste prazo de carência deverá ser objeto de declaração escrita feita pelo incorporador (artigo 32, “n” e artigo 34, §1º), devendo este deixar explícita a opção em todos os documentos preliminares de ajustes ou outros que se revelem necessários para o conhecimento especialmente dos adquirentes, bem como, em caso de efetiva desistência, deverá justificar a sua decisão. Todos estes documentos deverão ser levados a registro cartorário.
Além disso, o dispositivo legal aduz que o prazo de carência é improrrogável, isto é, mesmo que o incorporador declare um prazo inferior a 180 dias, o que é possível, uma vez registrada em cartório a declaração, não poderá haver a sua prorrogação, ainda que deseje o empresário completar o prazo de 180 dias (§6º do artigo 34).
- Direito de rescindir o contrato em caso de falta de pagamento pelo adquirente:
O artigo 63 da Lei nº 4.591/64 confere licitude à atitude do incorporador de dar por rescindido o contrato quando o adquirente ou contratante deixar de pagar 3 prestações do preço da construção, sejam elas estabelecidas inicialmente, sejam elas alteradas ou criadas posteriormente.
É uma situação que garante ao incorporador a possibilidade de reduzir impactos financeiros consideráveis sobre as unidades imobiliárias negociadas individualmente, já que autoriza que logo perfeitas as 3 parcelas de inadimplemento, possa rescindir o contrato.
Entretanto, o incorporador precisa ficar vigilante às condições que o dispositivo legal estabelece. Primeiro, concretizando o inadimplemento nos termos ora delimitados, o adquirente precisa ser notificado por escrito. Segundo, e finalmente, a notificação deverá contemplar prazo de pelo menos 10 dias para purgação da mora, ou seja, prazo para que, querendo o adquirente manter o contrato, quitar o débito em aberto.
Observadas as exigências legais, não purgando o contratante a mora de maneira tempestiva, estará admitido ao incorporador a rescisão do contrato, podendo negociar novamente aquela unidade imobiliária por meio de leilão público (artigo 64, §1º a §4º).
- Submeter o patrimônio do empreendimento ao Regime de Afetação:
Talvez consagrada uma das vantagens mais atrativas para o incorporador, o regime de afetação encontra-se disciplinado pelo artigo 31-A da Lei nº4.591/64 e dispõe que, querendo o incorporador, poderá o terreno e as acessões objeto de Incorporação Imobiliária, assim como os demais bens e direitos a ela interligados, se desvincular do patrimônio total do incorporador, destinando-se exclusivamente à construção do novo empreendimento.
O patrimônio de afetação também se amolda à segurança jurídica e econômica do incorporador, na medida em que protege todos os outros bens e direitos que não estejam diretamente vinculados ao empreendimento, respondendo por quaisquer demandas relativas àquele projeto tão somente os recursos empreendidos dentro do regime de afetação.
Não obstante, o incorporador precisa se atentar aos recursos que não integram o patrimônio de afetação, constantes no §8º da legislação em apreço.
Nesse sentido, não constituem parte integrante do patrimônio de afetação os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, bem como o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terrenos de cada unidade negociada, no caso em que a construção seja contratada sob regime de empreitada ou por administração.
Por fim, é importante destacar que podem ser constituídos patrimônio de afetação separados em se tratando de conjunto de edificações, desde que estejam todos declarados no memorial de incorporação (§9º e §10).
Esses são apenas alguns dos direitos que assistem ao incorporador dentro da Incorporação Imobiliária e que devem ser analisados detalhadamente caso a caso, contando o empresário com o apoio de um advogado especializado, a fim de se resguardar quanto a possíveis imbróglios administrativos ou litígios judiciais.